签订完买卖合同的李先生夫妇如今想解除交易。李先生这样解释，看房时出卖人告知该房屋的竣工日期为1999年。但在办理银行贷款过程中，估价公司出具的估价报告显示该房屋的竣工日期应为1990年。事后李先生要求出卖人提供房地产权证，发现其中记载的竣工日期即为1990年。李先生认为房屋的竣工日期属于房屋的相关信息，要求与出卖方重新协商房价，但遭拒绝。因此，李先生要求解除交易，并要求出卖方承担相关违约及赔偿责任。 

分析：李先生已经实地验看房屋，且除其妻子外可能并无其证人可证明出卖人曾告知该房屋的竣工日期为1999年。房屋的竣工日期在房地产权证或房地产登记材料中均有记载，李先生作为买方有条件事先了解。若双方签订的《上海市房地产买卖合同》或相关法律文书中就此问题未作特别约定，李先生即无法证明出卖人提供虚假信息。因此，李先生要求解除合同的要求无法获得支持，且还需向出卖方承担相关违约责任。 

在二手房买卖中，交易双方当事人常常容易轻信口头陈述，而忽略对房地产权证等相关书面材料的查验。问题若能在事前得到确认，很多纠纷和损失就能够有效避免

《物权法》实施在即 物业管理七大问题待解]

谁来培训业委会主任？我们想自学成才都没有教材。怎样当一个合格的业主、业委会主任，让物业管理人员开心地、心甘情愿地为业主服务？”9月20日下午，在“物权法与物业管理”研讨会预备会上，仁恒滨江园（查看地图）业委会主任王馨怡的一番话，引起了大家的共鸣。 

《物权法》将于下月1日实施，面临挑战的不只是业委会成员，物业管理人员更是备感压力。“针对《物权法》与物业管理密切相关内容，我们梳理了七大问题、近四十个小问题进行研讨，寻求答案、对策。”上海市物业管理行业协会会长蔡兴发如是说。 

问题一：违章搭建谁更反感？ 

目前，涉及小区公共部位管理中存在的问题特别多，比如部分小区违章搭建成风，业主对公共部位管理的漠视等,对业主的影响更大。“铁打的营盘流水的兵”，物业公司可撤可进，而业主要长久生活在小区里。影响物业保值增值的行为，业主将更反感。 

《物权法》对业主的建筑物区分所有权，这对物业管理带来的是机遇还是挑战？一般认为，区分所有权的理论写进基本法律，为物业管理的开展奠定了一个良好的法律基础。因为厘清了小区的产权，明确业主与物业管理企业的关系，物业管理企业该管些什么，享有什么权利，特别是高层建筑的维护保养以及电梯、自来水设施、液化气设施等公共部分由谁管理，业主与物业公司之间的权利义务如何明确，各自承担什么责任等都将明确。 

相关链接：《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 

问题二：小区会所是不是公共场所？ 

小区道路、绿化、物业管理用房，是物业管理纠纷的“多发地带”。主要表现在：个别业主侵占公共道路违章搭建、占道停车，物业公司将地面停车费据为己有、绿地改车位、硬化绿地、物业管理用房出租甚至出售等。公共场所、公用设施的界定没有统一的概念，比如说会所是不是公共场所，大型社区的娱乐、休闲设施是不是公用设施。如果会所不是公共场所，公共场所是不是仅指小区的假山、花园等户外场所？ 

相关链接：《物权法》规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主所有。 

问题三：如何解决小区停车难、收费标准乱、管理责任不清等问题？ 

小区停车难，停车收入的去向及收费标准等，一直是受业主诟病的话题。《物权法》对车位问题的三个原则，即限内原则、约定原则、公用部位车位归业主，与上海目前的规定有无出入？如何衔接？ 

相关链接：《物权法》建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共用。 

问题四：小区议案由四分之一业主同意变成二分之一以上？ 

按照《物业管理条例》的规定，普通议案需要物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加，并且经与会业主所持投票权二分之一以上通过，特别议案则必须经全体业主所持投票权三分之二以上通过。从理论上讲，普通的议案仅需全体业主所持投票权的四分之一以上即可通过。而《物权法》规定了“双多数”原则，普通议案的通过要建筑总面积过半数，且占总人数过半数的业主同意，特别议案的通过需要得到占建筑总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主同意。上海目前实行的按面积计投票权(商用)与业主按户计投票权(住宅)是否与物权法相矛盾？ 

相关链接：《物权法》规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 

另外,成立业主大会与业委会是开发商、政府、物业公司还是业主的事？物业管理模式会有哪些改变,会不会出现业主自管和请一个职业经理人来管理？业主(业主大会、业委会)在小区管理中角色有哪些变化？这些问题都对物业管理带来极大的挑战